很多客人在和我讨论贷款时, 经常会混淆一些概念, 比如什么是A 类,什么是B类?什么是保险的,什么是可保险的?什么是高贷款率, 什么又是传统的?根据不同的角度, 贷款会有各种叫法……很多人经常会把不同角度的概念混在一起讨论。 为了让大家有一个大致更清晰的分类,今天我总结了以下表格,这样方便大家大致对贷款的分类和基本特性有一个概念,在选择贷款的时候头脑也更清晰。
市场上,大家经常会听见用A Lender和 B lender的说法来划分贷款,这在 10年前的加拿大比较准确,当时 A Lender 和B lender界限划地非常清晰,那时只有大家熟知的6大银行做A deal,而 MFC(Mortgage Finance Company)只做B Deal。那时的房贷经纪也是按照A lender和B lender 有着严格的划分, A类房贷经纪只代理A Deal, B类房贷经纪只代理B Deal。
随着近十年来房地产市场的繁荣发展,信贷市场也发生着诸多变化,最显著的变化之一就是 为了争夺A Deal市场,除了生活中随处可见的大银行可以做A Deal之外,今天基本上所有的 MFC(如Home Trust, Equitable Bank, DLC, RMG, MCAP, Metrix, B2B, XMC等等等等)也都放出了自己的资源竞争A deal市场;而贷款经纪所代理的机构从过去严格地A类B类的划分变成了今天同时既可以代理A deal,也可以代理B Deal。所以在今天的市场中, 如果我们把按揭贷款按A类银行和B类银行来分并不十分准确,或者手已经过时了。 更准确的分法是按Deal(交易)的特性来分为A Deal,B Deal(以及C deal即通过MIC Mortgage Investment Company的私贷)。
为了让大家可以更清晰地大致明白A Deal,B Deal以及C deal,以下总结的表格通过贷款目的、按揭期限、贷款期限、房产价值要求、最高贷款比例、信用分、负债收入比、利率水平、收入证明, 费用、特点和贷款机构几个方面总结一些通常的特征。当然,每一个贷款机构对于不同案例, 都会有特殊考量, 这里的总结只是一般情况下的特征。 在准备贷款买房或再融资时,你可以对比自己的情况,大致对自己可以做到什么样的Deal有一个基本概念,也便于你和房产经纪更有效的沟通。
A Deal (Big Bank and MFCs) | B deal/Alt-A (MFCs) | C deal
Private Lender (MICs) |
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Insured
保险的 |
Insurable
可保险的 |
Uninsurable
非保险的 |
||||
Purpose
贷款目的 |
Purchase
购房 |
Purchase
购房 |
Purchase/Refinance
购房/再融资 |
Purchase/Refinance
购房/再融资 |
Purchase/Refinance/bridge finance
购房/再融资/过桥贷 |
|
AM year
按揭期限/年 |
25 | 25 | 30 | Some lender can do max. 35 year | ||
Term
贷款期限/年 |
1-10 year | 1-10 year | 1-10 year | 1-5 year | 0.5- 2 year | |
Property Value
房产价值 |
Under $1M
低于$100万 |
Under $1M
低于$100万 |
Can be over $1M
可以高于$100万 |
Some cap $5M
有些限制最高$500万 |
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LTV
最高贷款比 |
95% | 80% | 80% | 80% | some upto 100% | |
Credit
(Beacon Score ) 信用分 |
680+
Some accept min 600 一些机构接受600+ |
680+
some accept min 600 一些机构接受600+ |
680+
some accept min 600 一些机构接受600+ |
500+
Some no requirement 一些没有要求 |
No strict requirement
没有严格要求 |
|
Debt/Income ratio (GDS/TDS)
负债收入比 |
39/44
(based on the Beacon Score of 680 基于680+分值)
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39/44
(based on the Beacon Score of 680 基于680+分值) |
Can extend the Ratio if LTV > 65%
如果贷款比大于65%负债收入比可以酌情提高 |
Can extend ratio, in some case over 60%
一些机构可以根据不同情况接受60%的负债收入比 |
No strict requirement
没有严格要求 |
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Interest rate
利率水平 |
Lowest
最低 |
Higher than Insured A deal
比保险的利率高 |
Higher than Insured and insurable
比保险的和可保险的利率高 |
Higher than A deal, but much lower than C deal
比A Deal 高, 比C deal 低 |
Highest
最高 |
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Income Requirement
收入证明 |
Declared Income
( T1 General and NOA required) 报税单 |
Declared Income
( T1 General and NOA required) 报税单 |
Declared Income
( T1 General and NOA required) 报税单 |
Stated Income
(Bank Statement, etc.) 银行流水 |
No strict requirement
没有严格要求 |
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Fee
费用 |
X
|
X | X | 1% lender’s fee
通常收1%的费用,可以提前交, 也可以在Mortgage放款时扣 |
Lender’s fee, broker fee, lender’s legal fee, renewal fee… | |
Characteristics
特点 |
– Client pays the insurance premium
借款人需要从三大保险公司购买房贷保险(CMHC, Sagen, Canada Guarantee); — Insurance guideline requires the Property price under $1M, i.e.$999,999 (保险公司要求房价不高于$100万,也就是$999,999)
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– Bank pays the insurance premium
贷款机构统一买保险,贷款机构付保费); – Insurance guideline requires Property price under $1M, ie. $999,999 (保险公司要求房价不高于$100万,也就是$999,999)
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– No insurance
没有保险 – Property price over $1M 房价可以高于$100万 |
– Credit may be not that strong;
信用分相对低 – Enough stated income; 报税不高,但银行流水高 – more Flexible on GDS-TDS, some can do over 60/60; 更高的负债收入比 — shorter term than A deal. Once client improves its credit or declared income can be back to A deal 一般期限较短(如2年)一旦借款人情况好转, 可以转回A deal。
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— interest payment only
月供只还利息,无需还本金 –short term (6month -1.5 year) 短期限 (6个月-1.5年) — 1st 2nd 3rd mortgage… 可以同一房产做2贷,3贷 — Quick turnaround time 快,有的可以做到24小时房贷
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-Good Credit; 高信用
-Good Declared Income; 高报税 -Strict on GDS and TDS; 严格的负债收入比 – No Tax owing to CRA or no more than $2000, if not, then consider B deal 税局没有任何拖欠,或欠款不超过$2000, 否则考虑B deal
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Stress Test qualification Rate
压力测试利率 |
Currently 4.79% | Contract rate +2% or Benchmark 4.79%, which is higher | ||||
Lender
借款机构 |
Big banks and Mortgage Finance Companies (MFCs) | MFCs | MICs (Mortgage Investment Corporates) | |||
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