How much Down Payment needed?

General Joanna Yang 9 Mar

What is a minimum down payment A down payment is the amount of money you put towards the purchase of a home. Your lender deducts the down payment from the purchase price of your home. Your mortgage covers the rest of the price of the home. The minimum amount you need for your down payment […]

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Canadian banks raise some mortgage rates, lower others (by Jessy Bains)

General Joanna Yang 4 Mar

Canadian banks raise some mortgage rates, lower others — by Jessy Bains Wed, March 3, 2021, 2:27 PM For the first time since the start of the COVID-19 pandemic, Canadian banks raised rates on fixed-rate mortgages. TD Bank (TD.TO), National Bank of Canada (NA.TO), HSBC (HSBC), Royal Bank (RY.TO), Scotiabank (BNS.TO), and BMO (BMO.TO) made […]

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Strong Canadian Economic Growth in Q4 and January

General Joanna Yang 2 Mar

Strong Canadian Economic Growth in Q4 and January — By Dr. Sherry Cooper Chief Economist, Dominion Lending Centres This morning’s Stats Canada release showed that economic growth in the final quarter of last year was a surprisingly strong 9.6% (annualized). The surge in growth in January was even more interesting, estimated at a 0.5% (not annualized) […]

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Variable 浮动利率等于 Open吗?—- 完全不等于! Mortgage Tips 按揭小常识

General Joanna Yang 1 Mar

很多客人认为Variable Rate 浮动利率就是Open Mortgage (开放式按揭),这完全是错误的。 选择贷款时,如果不清楚一些基本概念,今天即使拿到了心仪的“低利率”, 明天都随时有可能为从来没有意识到的成本买单。几天介绍两组基本的概念 Open/Closes Mortgage; Fixed rate /Varialbe Rate。 很多人都会混淆。 在加拿大,根据“取消合约的灵活度”,可以把按揭贷款分为“OPEN MORTGAGE (开放式按揭)”和“CLOSED MORTGAGES (封闭式按揭)”;这组概念规定了和银行签订的合约是否可以中途取消。而“Variable Rate (浮动利率)” 和 “Fixed Rate (固定利率)”这组概念规定的是贷款利息的计算方法; Variable Rate 主要与加拿大央行Prime Rate相连, Fixed Rate主要受国债收益率影响。 下面主要讲一下 Open/Close的 Mortgage — Open Mortgage(开放式按揭), 允许借款人随时中途取消合约而无需支付任何罚金。因为银行让渡了锁定合约的权利,通常Open Mortgage的利率都会高于Closed。但需要注意的是,一些银行规定,如果客人在一定的时间内(比如5年贷款合约期的第1年内)提前将全额贷款还清时,银行虽然不收罚金,却会收取一定的管理费,通常Open的这种管理费会比closed的管理费要高。你很好理解,虽然银行让渡了合约锁定的权利,总还是希望辛苦把贷款批下来后,客人的贷款可以停留一段合理的时间,而不是刚做完不多久就全部还清。这也是为什么在服务每一个客人时我们都会搞清这份合约项目的退出机制 –— 如果有一天我的客人想提前偿还贷款,退出机制的总费用都包括什么,大约多少。 Closed Mortgage (封闭式按揭)可提供6个月至10年的合约期限,在合约期内,利率定好不变;合约到期,可以转不同的银行而不产生任何罚金。 大部分情况下,如果借款人没有在短期内全部还清贷款的打算,我们都会建议选择Closed,因为同等条件下,利率比Open的要好。 另外还要注意不要搞混了Term (合约期限)和Amortization(贷款期限)这两个概念。Amortization贷款期限是指整个按揭的全部期限,比如25年/30年。Term(合约期限)是在25年或30年中,和银行定下的6个月到10年不等的合约期限。 Term的存在也在一定程度上保护了消费者的利益, 在Term到期前,客人可以重新比较贷款市场上的各家机构的利率条件,选择最适合自己的一家,让市场保持良性竞争。 所以 Variable Rate (浮动利率)不等于 Open Mortgage (开放式按揭)!这种说法是把两组不同的概念混淆在了一起。 […]

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Canadian 5-Year Bond Yield Surges

General Joanna Yang 26 Feb

In an unprecedented move, bond yields are spiking around the world. Yields globally are now at levels last seen before the coronavirus spread worldwide. At the same time, commodity prices are surging, including energy, metals and minerals, agricultural products and lumber. The Biden administration’s $1.9 trillion stimulus package is has triggered fears that if the US […]

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5年期房贷固定利率已初现反弹!

General Joanna Yang 23 Feb

        昨天2月22日,加拿大5年期国债收益率达到了0.67%,是2020年低点时的两倍。 市场作为回应,5年期的房贷利率开始初现反弹。 CMLS、 MCAP 、 First National 等房贷机构已开始陆续提高5年期房贷固定利率,以确保其本来已经较低的市场利率可以有足够的获利空间。         业界普遍认为,加拿大国债收益率的上涨主要是受隔岸美国债市上涨的影响。Covid-19疫情期间,经济的停滞、衰退导致很多美国家庭损失近4000亿美元的收入,但是,从去年政府的各项补助和刺激措施中,居民储蓄不但未减,反而累积了1.5万亿美元的超额储蓄。 随着疫情的平缓,经济准备进入复苏阶段,需求复苏的速度和力度将给供给侧带来巨大压力,而供给侧通常作出的反应时间都相对较长、较缓,通胀压力在一段时期内也会陡然增加! 面对巨大的通胀预期,美国国债市场一路走高,昨天5年期、30年期美国国债收益率曲线更是达到了2014年以来最陡峭的程度。尽管加拿大政府对未来有相对乐观的预期,但受近邻美国债市的影响, 加拿大国债收益率也一路走高。          通常,国债收益率是房贷利率的锚。债券收益率的提高,会使市场更多机构的资金转向债市投资,而用来放贷的资金就会相应减少。所以,5年期的国债收益率的上涨,会令银行升高5年期固定房贷利率以增加收益率 — 这是市场做出的自然反应。         那么面对上升的固定利率,购房者的贷款策略应该是怎样的呢? 对于想做的5年期固定利率的借款人,现在锁定5年期利率会是一个好主意; 对于采用浮动利率的借款人,目前不必太过惊慌。 因为浮动利率是在加拿大Prime rate的基础上增减点数,而Prime rate是与加拿大央行的隔夜利率挂钩的。加政府自疫情以来,为了给衰退的经济以全力,承诺保持隔夜利率在低水平维持不变, 目前的25%有望持续到2023年。 也就是说,用浮动利率的借款人在2023年前应该也也可以享受到相对稳定的低利率。         另外,关于压力测试, 尽管市场5年固定贷款利率初现提高, 政府的房贷压力测试还是采用目前的4.79%作为测试利率。所以市场的利率提高,目前并不影响贷款人最高的贷款额的计算。   【2020年, Dominion Lending Centers (DLC)为我们的委托人共完成700,000+笔房屋贷款,融资额达$80亿。感谢您让我们成为了加拿大最大的房屋贷款经纪公司之一,让我们在过去的15年中倍受大家信任和认可!我们的380+网点遍及全国,如您在房贷方面有任何问题,欢迎随时联系Joanna Yang(647-675-0286)或登陆我的网站 www.joannayang.ca。置业是很多人一生中最大的投资, 为您找到最好的融资方案是我们的职责。】 […]

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报税时, 你的能力分数体现了吗?

General Joanna Yang 20 Feb

— 两个朋友的故事 一个朋友来加国八年了,自雇辛苦打拼自己的口碑,一切越来越好!去年年中,希望趁着房价低利率低的时候投资第二套房产,心仪的房子都选好了,想着自己在银行账户里数额不菲的存款和每年稳定生意带来的高收入,朋友信心满满地走进银行谈贷款。没想到A类银行一看到他过去两年的税单,就没了兴趣,果断拒绝!投资二套房的计划只能搁浅,错过了去年入市的好机会,眼看现在一片疯长的房市和加拿大有史以来最低的房贷利率,朋友心里五味杂陈。 另一对夫妇,来加七年,夫妻俩在2014年咬牙付了第一套房的首付,一路勤奋打拼、省吃俭用供房贷,现在贷款还剩不到30万。房子几年间由买时的55万涨到了95万!眼看自己的净财富升值到了65万,心里各种幸福,日子充满希望。不幸地是,突然国内的父母生病,急需一笔钱治疗。心急如焚的夫妻俩希望从升值的房产里再贷出10万周转给国内的家人救急。想着自己95万的房子,除去30万不到的贷款,再多贷到10万应该不成问题吧?可是A类银行看了两年的税单后,又是立刻拒绝! 这两个案例很典型地代表了我身边的很多华人朋友,他们有着以下几个共同点:1)收入大部分是现金形式;2)每年收入都不少,但是报税收入却很低,都只在5万左右;3)有数额不小的存款; 4)信用分数都不错。 — “信用分”代表了你的诚信,“报税单”体现了你的能力! 加拿大是一个机制比较成熟的国家,想融入这个社会两样东西缺一不可 — 那就是“诚信和能力”! 这是这个社会体系下评判一个人的最重要的两个因素, 而体现这两样的就是“信用分和税单”。 关于报税,报税季中,很多广告都在告诉你怎么省税怎么避税,殊不知,在我们想利用这个社会体系中的杠杆时,“不报收入或少报收入”就像一根稻草完全禁不住我们支撑着自己跳的更远更高。 我们在社会中所享受的福利和公共设施基本都来源于政府的税收。加拿大政府的税收按征收主体分为“联邦政府的税收”和“地方省政府的税收”。联邦政府的收入大多来自所得税(income tax),地方省政府的收入则主要来自地税(property tax)和土地转让税(land transfer tax)等财产税。如果不报收入或少报收入的家庭越来越多,联邦政府的所得税收入就会越来越少,从而导致支撑社会福利的资金越来越少,也不便于政府对整个经济准确统计和制定政策。所以,为了更有效地激励大家报税,面对收入主要为现金无法监督的群体,政府只能在社会杠杆中加入监督机制,让现金收入者在报税的时候自己在各种利益选择中平衡对待。 — 收入能力(税单)会直接影响你获得社会的杠杆资源! 房贷的压力测试就是政府在房屋贷款中加入的监督机制之一。看着过去几年间热火朝天的房市,大家趋之若鹜。为了避免2008年次贷危机重现,联邦政府在2018年1月份出台了房贷压力测试,又称B20测试,大大限制了报税收入低的家庭的最大贷款能力。 逻辑上很通顺,既然你的收入那么低,就应该量力而为,不要贷出超过自己还款能力的贷款,万一面对“利率上涨、经济下滑、房市波动”等所有不定因素借款人无力还贷怎么办?你可能会说,不怕!虽然我报税不多,但我有不少存款,有足够的还款能力。可是,对不起,银行会说,那您就用自己的存款全款买房子吧。因为从您的报税收入上体现不出您的还款能力。想从Bank 和MFC (Mortgage Finance Company)等金融机构做房屋贷款,统统都要用年收入做基准通过压力测试。 压力测试的算法就是要求贷款机构比较以下两个利率,采用孰高原则,根据不同申请人的情况算出申请人最高的贷款额度。 加拿大央行公布的五年房贷基准利率 (5 year conventional mortgage rate),目前为4.79% 和贷款机构达成的房贷利率+2%   (discounted mortgage rate + 2%) 比如您的各方面条件允许银行机构给到的利率为1.9%, 压力测试就是用1.9%+2%=3.9% 和加拿大央行目前的五年房贷基准利率4.79%做比较。因为3.9%小于4.79%,采用孰高原则,银行机构就会用4.79%作为压力测试的利率 — 基于4.79%,算出申请人每月或每年的收入和负债比是否可以达到银行机构的最低要求。所以网上的一些说压力测试基本是最高贷款额为收入五倍的说法是不准确的,因为不同的财务情况、有无其他房贷、信用情况等等因素都会导致不同的最高贷款额。 通常贷款机构对“收入和负债比”有两个重要指标“GDS和TDS”。 GDS=【年按揭付款总额+地税+年供暖费总额+50%*年物业管理费】/ 年收入”; TDS= 【GDS公式里的分子 + 其他的需要定期归还的债务( 比如汽车贷款、信用卡、学生贷款,Line of Credit等)】/年收入。 […]

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房贷您了解MFC吗? — 太多本地人的优先选择!

General Joanna Yang 19 Feb

在我们加拿大华人圈,很多人在贷款买房子或做再融资时,都会只想到几大银行,如TD Canada Trust Bank、RBC Bank、CIBC、Scotial Bank、Bank of Montreal、National Bank等。殊不知,在加拿大当地,还有很多专门从事房屋贷款的银行机构,业界称为MFC(Mortgage Finance Company,过去也被当地人称作Monolines)。MFC是被政府监管部门批准获得牌照专门做房贷的金融机构,因为其独特的专业性和高效率,在当地市场深受大家的喜爱和信任。 这些MFC只做房屋贷款, 房贷规模要比以上的所提及的大银行大,一些机构的年贷款额达到$1000亿以上。只是这些MFC的房贷产品并不直接对客户销售,而是通过房屋贷款经纪公司(Mortgage Brokerage)销售,这使得很多刚来的新移民对其不甚了解。所以建议您在寻求房屋贷款时,不仅仅要把注意力集中在大银行的比较上,也去考虑MFC,因为MFC专门做房贷的专业性使其房贷产品往往更丰富,条件也更灵活。 在加拿大,MFC有数十家,包括Home Trust, Manulife Bank, Equitable Bank, First National, B2B Bank, RMG, MCAP, Dominion, Merix, Marathon, Lendwise,CMLS, Radius ; 等等等等。其产品您都可以通过网站关注一下或者联系Joanna Yang (647-675-0286)更多了解。 另外,因为每个申请人(家庭)的财务状况、信用积分差别很大,在申请房贷时,被大银行在最后一分钟拒绝并不新鲜。这种状况不仅仅是银行拒绝了您,也是银行的Underwriter(风控)拒绝了他们没有经验的前台销售。这时的您不要生气,更无须气馁,您可以尽快找到我们 贷款经纪(Broker),让我们帮您解决房屋贷款问题。 特别是购房者已经签订了购房合同,而且取消了所设置的贷款条件(Finance Condition)。这时,如果购房者因为最后一分钟贷款被拒而放弃购买该房屋,就意味着对现有购房合同的违约,可能面临出现一大笔违约金。为了解决这个问题,尽快联系我们获得房屋贷款才是最佳方案。 不过请您注意,Dominion lending Center 的价值绝不是“伪造文件或提供不实信息给贷款机构”来帮我们的委托人解决问题 (没有办法, 各行各业都有假冒伪劣!!)。 我们的价值在于我们代理了90余家包括银行和MFC的贷款机构!我们比任何一家单一银行都多出几十个机构供我们的委托人做选择!这家银行说No,可能别家机构就可以说Yes!而且我们的服务没有费用!(lender付佣金付给经纪,抵消其员工的工资福利、办公室租金等) 2020年, Dominion Lending Centers (DLC)为我们的委托人共完成700,000+笔房屋贷款,融资额达$80亿。感谢您让我们成为了加拿大最大的房屋贷款经纪公司之一,让我们在15年的健康发展中更受大家的欢迎,倍受客户的信任!我们有380+网点遍及全国,如您有任何房贷方面的问题,欢迎随时联系Joanna Yang(6477750286)。顺祝您在加拿大一切顺利,平安健康!  

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新移民购房项目NEW TO CANADA PROGRAMS

General Joanna Yang 15 Feb

刚来到加拿大,还没有积累到优秀的信用积分,工作刚趋于稳定, 20%的首付款还没有凑齐……看着日趋高涨的房市真是让人捉急啊! 别急,只要您是在过去五年之内来到的加拿大,无论永居还是非永居居民,您都可以向贷款机构申请新移民贷款项目。新移民项目就是旨在帮助刚来的朋友们在加拿大轻松购房,安家置业。 那么,申请新移民购房项目都有什么要求买呢? 落地要求 — 您的落地时间必须是五年之内;   房屋要求 — 一般要求房子最多有两个单位(一个厨房+一个厕所+卧室就构成一个单位)而申请人居住至少其中的一个单位。如果是新房子, 必须要有新房保险;   首付款 — 永久居民首付款可以降至5% ,非永久居民可以将至10%。 首付款可以来自以下任一方式:1、来自您的存款,一般要求存款存续了90天,以证明其存款稳定性;2、他人赠予,需要赠予证明;3、来自雇主的补助,需要提供相应合同证明;   购买房贷保险 — 在加拿大,首付在总价的20%以下的房贷,都需要购买房贷保险,加拿大提供房贷保险的三家公司分别为CMHC, Genworth 和 Canada Guaranty。三家的保险价格基本都差不多,以下费率供您参考 –   首付5%-9.99%,    保险费率为贷款金额的3.60%; 首付10%-14.99%,  保险费率为贷款金额的2.40%; 首付15%-19.99%,  保险费率为贷款金额的1.80%;   全职工作三个月以上 — 需要提供雇主证明,证明您至少在加拿大全职工作了3个月以上、您的收入状况和申请时被雇佣的状态;   买房合同复印件 — 用于银行对所购买房产的评估;   信用记录 — 国际认可的信用报告;定期水电付款凭证;定期电话费账单付款凭证等;银行的流水;一年的房租付款凭证等;   其他费用 — 另外提醒您还要多预备出至少相当于房价1.5%的额外存款,用于支付您的房产交易费用 — 包括律师费、产权保险费(title insurance), 地税(property tax),土地转让费(land […]

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要买的房子可以通过贷款审批吗?

General Joanna Yang 14 Feb

在申请房屋贷款时,很多失败案例不是因为申请人个人情况有问题,而是因为贷款机构觉得房产评估不能达标。 为了提高您的申请成功率, 您一定注意以下3点: 房产类型 房产地点 房产用途 1.Type of property 房屋的类型: 不同的房屋类型在贷款机构的评估中有不同的考量 –              1a. CONDOMINIUMS 公寓 贷款机构非常在意公寓的楼龄,同时公寓的维修历史,公寓地点也是考量的重点。很多贷款机构对于公寓里的单元数量, 公寓的楼龄都有自己的不同规定, 超过了一定单元数量或者楼龄太老, 都不会考虑。              1b. ADDITIONAL UNITS 包含多个单位的一个房产 如果您要购买的一处房产包含了多个单位, 您一定注意是否超过了4个单位。如果一处房产包含的单位超过了4个, 贷款机构就会把这个房产从“居住住宅类房贷”转为“商业类房贷”, 所有的考量都会截然不同。            1c. HERITAGE HOMES 继承型房产 此类型的房产,一般都有特殊的审批流程,贷款机构对于此类房产的融资还款的能力都特殊的考量。            1d. LEASEHOLD OR CO-OP […]

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