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报税时, 你的能力分数体现了吗?

General Joanna Yang 20 Feb

— 两个朋友的故事

一个朋友来加国八年了,自雇辛苦打拼自己的口碑,一切越来越好!去年年中,希望趁着房价低利率低的时候投资第二套房产,心仪的房子都选好了,想着自己在银行账户里数额不菲的存款和每年稳定生意带来的高收入,朋友信心满满地走进银行谈贷款。没想到A类银行一看到他过去两年的税单,就没了兴趣,果断拒绝!投资二套房的计划只能搁浅,错过了去年入市的好机会,眼看现在一片疯长的房市和加拿大有史以来最低的房贷利率,朋友心里五味杂陈。

另一对夫妇,来加七年,夫妻俩在2014年咬牙付了第一套房的首付,一路勤奋打拼、省吃俭用供房贷,现在贷款还剩不到30万。房子几年间由买时的55万涨到了95万!眼看自己的净财富升值到了65万,心里各种幸福,日子充满希望。不幸地是,突然国内的父母生病,急需一笔钱治疗。心急如焚的夫妻俩希望从升值的房产里再贷出10万周转给国内的家人救急。想着自己95万的房子,除去30万不到的贷款,再多贷到10万应该不成问题吧?可是A类银行看了两年的税单后,又是立刻拒绝!

这两个案例很典型地代表了我身边的很多华人朋友,他们有着以下几个共同点:1)收入大部分是现金形式;2)每年收入都不少,但是报税收入却很低,都只在5万左右;3)有数额不小的存款; 4)信用分数都不错。

— “信用分”代表了你的诚信,“报税单”体现了你的能力

加拿大是一个机制比较成熟的国家,想融入这个社会两样东西缺一不可 — 那就是“诚信和能力”! 这是这个社会体系下评判一个人的最重要的两个因素, 而体现这两样的就是“信用分和税单”

关于报税,报税季中,很多广告都在告诉你怎么省税怎么避税,殊不知,在我们想利用这个社会体系中的杠杆时,“不报收入或少报收入”就像一根稻草完全禁不住我们支撑着自己跳的更远更高。

我们在社会中所享受的福利和公共设施基本都来源于政府的税收。加拿大政府的税收按征收主体分为“联邦政府的税收”和“地方省政府的税收”。联邦政府的收入大多来自所得税(income tax),地方省政府的收入则主要来自地税(property tax)和土地转让税(land transfer tax)等财产税。如果不报收入或少报收入的家庭越来越多,联邦政府的所得税收入就会越来越少,从而导致支撑社会福利的资金越来越少,也不便于政府对整个经济准确统计和制定政策。所以,为了更有效地激励大家报税,面对收入主要为现金无法监督的群体,政府只能在社会杠杆中加入监督机制,让现金收入者在报税的时候自己在各种利益选择中平衡对待。

收入能力(税单)会直接影响你获得社会的杠杆资源!

房贷的压力测试就是政府在房屋贷款中加入的监督机制之一。看着过去几年间热火朝天的房市,大家趋之若鹜。为了避免2008年次贷危机重现,联邦政府在2018年1月份出台了房贷压力测试,又称B20测试,大大限制了报税收入低的家庭的最大贷款能力。

逻辑上很通顺,既然你的收入那么低,就应该量力而为,不要贷出超过自己还款能力的贷款,万一面对“利率上涨、经济下滑、房市波动”等所有不定因素借款人无力还贷怎么办?你可能会说,不怕!虽然我报税不多,但我有不少存款,有足够的还款能力。可是,对不起,银行会说,那您就用自己的存款全款买房子吧。因为从您的报税收入上体现不出您的还款能力。想从Bank 和MFC (Mortgage Finance Company)等金融机构做房屋贷款,统统都要用年收入做基准通过压力测试。

压力测试的算法就是要求贷款机构比较以下两个利率,采用孰高原则,根据不同申请人的情况算出申请人最高的贷款额度。

  • 加拿大央行公布的五年房贷基准利率 (5 year conventional mortgage rate),目前为4.79%
  • 和贷款机构达成的房贷利率+2%   (discounted mortgage rate + 2%)

比如您的各方面条件允许银行机构给到的利率为1.9%, 压力测试就是用1.9%+2%=3.9% 和加拿大央行目前的五年房贷基准利率4.79%做比较。因为3.9%小于4.79%,采用孰高原则,银行机构就会用4.79%作为压力测试的利率 — 基于4.79%,算出申请人每月或每年的收入和负债比是否可以达到银行机构的最低要求。所以网上的一些说压力测试基本是最高贷款额为收入五倍的说法是不准确的,因为不同的财务情况、有无其他房贷、信用情况等等因素都会导致不同的最高贷款额。

通常贷款机构对“收入和负债比”有两个重要指标“GDS和TDS”。

GDS=【年按揭付款总额+地税+年供暖费总额+50%*年物业管理费】/ 年收入”;

TDS= 【GDS公式里的分子 + 其他的需要定期归还的债务( 比如汽车贷款、信用卡、学生贷款,Line of Credit等)】/年收入

业内一般的贷款产品要求是GDS和TDS分别达到39%/44%,也有一些机构的产品允许TDS达到50%以上。但是不管怎么说, 大家看到那个代表你能力的分母“年收入”了吗? 看出它在你获取杠杆资源的时候有多重要了吗?所以一定不要觉得收入报的越低越好!

不报收入或少报收入或许确实可以省下眼前的一些小钱,拿到一些福利。可是当我们的人生进入到下一个阶段,开始考虑如何更多地融入这个社会体系中,利用成熟的社会杠杆做投资、做生意、或面对生活的突发事件时,你会发现良好的信用税务表现都会祝你一臂之力,让社会体系更加清晰地判断你的诚信和能力!!千万不要捡了芝麻、丢了西瓜,一定要在各种考量中找到一个好的平衡点。

2020年, Dominion Lending Centers (DLC)为我们的委托人共完成700,000+笔房屋贷款,融资额达$80亿。感谢您让我们成为了加拿大最大的房屋贷款经纪公司之一,让我们在过去的15年中倍受大家信任和认可!我们的380+网点遍及全国,如您在房贷方面有任何问题,欢迎随时联系Joanna Yang(647-675-0286)。祝您置业投资顺利。