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A deal, B deal, C deal? 我到底符合哪个要求?

General Joanna Yang 20 Mar

很多客人在和我讨论贷款时, 经常会混淆一些概念, 比如什么是A 类,什么是B类?什么是保险的,什么是可保险的?什么是高贷款率, 什么又是传统的?根据不同的角度, 贷款会有各种叫法……很多人经常会把不同角度的概念混在一起讨论。 为了让大家有一个大致更清晰的分类,今天我总结了以下表格,这样方便大家大致对贷款的分类和基本特性有一个概念,在选择贷款的时候头脑也更清晰。

市场上,大家经常会听见用A Lender和 B lender的说法来划分贷款,这在 10年前的加拿大比较准确,当时 A Lender 和B lender界限划地非常清晰,那时只有大家熟知的6大银行做A deal,而 MFC(Mortgage Finance Company)只做B Deal。那时的房贷经纪也是按照A lender和B lender 有着严格的划分, A类房贷经纪只代理A Deal, B类房贷经纪只代理B Deal。

随着近十年来房地产市场的繁荣发展,信贷市场也发生着诸多变化,最显著的变化之一就是 为了争夺A Deal市场,除了生活中随处可见的大银行可以做A Deal之外,今天基本上所有的 MFC(如Home Trust, Equitable Bank, DLC, RMG, MCAP, Metrix, B2B, XMC等等等等)也都放出了自己的资源竞争A deal市场;而贷款经纪所代理的机构从过去严格地A类B类的划分变成了今天同时既可以代理A deal,也可以代理B Deal。所以在今天的市场中, 如果我们把按揭贷款按A类银行和B类银行来分并不十分准确,或者手已经过时了。 更准确的分法是按Deal(交易)的特性来分为A Deal,B Deal(以及C deal即通过MIC Mortgage Investment Company的私贷)。

为了让大家可以更清晰地大致明白A Deal,B Deal以及C deal,以下总结的表格通过贷款目的、按揭期限、贷款期限、房产价值要求、最高贷款比例、信用分、负债收入比、利率水平、收入证明, 费用、特点和贷款机构几个方面总结一些通常的特征。当然,每一个贷款机构对于不同案例, 都会有特殊考量, 这里的总结只是一般情况下的特征。 在准备贷款买房或再融资时,你可以对比自己的情况,大致对自己可以做到什么样的Deal有一个基本概念,也便于你和房产经纪更有效的沟通。

 

  A Deal (Big Bank and MFCs) B deal/Alt-A (MFCs) C deal

Private Lender (MICs)

Insured

保险的

Insurable

可保险的

Uninsurable

非保险的

Purpose

贷款目的

Purchase

购房

Purchase

购房

Purchase/Refinance

购房/再融资

Purchase/Refinance

购房/再融资

Purchase/Refinance/bridge finance

购房/再融资/过桥贷

AM year

按揭期限/年

25 25 30 Some lender can do max. 35 year
Term

贷款期限/年

1-10 year 1-10 year 1-10 year 1-5 year 0.5- 2 year
Property Value

房产价值

Under $1M

低于$100万

Under $1M

低于$100万

Can be over  $1M

可以高于$100万

Some cap $5M

有些限制最高$500万

LTV

最高贷款比

95% 80% 80% 80% some upto 100%
Credit

(Beacon Score )

信用分

680+

Some accept min 600

一些机构接受600+

680+

some accept min 600

一些机构接受600+

680+

some accept min

600

一些机构接受600+

500+

Some no requirement

一些没有要求

No strict requirement

没有严格要求

Debt/Income ratio (GDS/TDS)

负债收入比

39/44

(based on the Beacon Score of 680

基于680+分值)

 

39/44

(based on the Beacon Score of 680

基于680+分值)

Can extend the Ratio if LTV > 65%

如果贷款比大于65%负债收入比可以酌情提高

Can extend ratio, in some case over 60%

一些机构可以根据不同情况接受60%的负债收入比

No strict requirement

没有严格要求

Interest rate

利率水平

Lowest

最低

Higher than  Insured A deal

保险的利率高

Higher than Insured and insurable

保险的可保险的利率高

Higher than A deal, but much lower than C deal

A Deal 高, 比C deal

Highest

最高

Income Requirement

收入证明

Declared Income

( T1 General and NOA required)

报税单

Declared Income

( T1 General and NOA required)

报税单

Declared Income

( T1 General and NOA required)

报税单

Stated Income

(Bank Statement, etc.)

银行流水

No strict requirement

没有严格要求

Fee

费用

X

 

X X 1% lender’s fee

通常收1%的费用,可以提前交, 也可以在Mortgage放款时扣

Lender’s fee,  broker fee, lender’s legal fee, renewal fee…
Characteristics

特点

– Client pays the insurance premium

借款人需要从三大保险公司购买房贷保险(CMHC, Sagen, Canada Guarantee);

— Insurance guideline requires the Property price under $1M, i.e.$999,999

(保险公司要求房价不高于$100万,也就是$999,999)

 

–  Bank pays the insurance premium

贷款机构统一买保险,贷款机构付保费);

– Insurance guideline requires Property price under $1M, ie. $999,999

(保险公司要求房价不高于$100万,也就是$999,999)

 

– No insurance

没有保险

– Property price over $1M

房价可以高于$100万

– Credit may be not that strong;

信用分相对低

– Enough stated income;

报税不高,但银行流水高

– more Flexible on GDS-TDS, some can do over 60/60;

更高的负债收入比

— shorter term than A deal. Once client improves its credit or declared income can be back to A deal

一般期限较短(如2年)一旦借款人情况好转, 可以转回A deal。

 

— interest payment only

月供只还利息,无需还本金

–short term (6month -1.5 year)

短期限 (6个月-1.5年)

— 1st 2nd 3rd mortgage…

可以同一房产做2贷,3贷

— Quick turnaround time

快,有的可以做到24小时房贷

 

-Good Credit; 高信用

-Good Declared Income; 高报税

-Strict on GDS and TDS; 严格的负债收入比

– No Tax owing to CRA or no more than $2000, if not, then consider B deal

税局没有任何拖欠,或欠款不超过$2000, 否则考虑B deal

 

Stress Test qualification Rate

压力测试利率

Currently 4.79% Contract rate +2% or Benchmark 4.79%, which is higher
Lender

借款机构

Big banks and Mortgage Finance Companies (MFCs) MFCs MICs (Mortgage Investment Corporates)

 

 

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